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Sobre los préstamos
Podemos decir que un préstamo es un sistema de financiación que permite a una persona física o jurídica adquirir un determinado bien o servicio, financiando una parte de su coste a medio y largo plazo.

En este sentido una operación de préstamo se caracteriza por tener una duración definida, un procedimiento de cálculo y modificación del tipo de interés fijado en el momento de su contratación. Por otra parte su finalidad suele estar perfectamente definida en el momento de su formalización. Así pues se trata de operaciones vinculadas a su finalidad, de hecho en el momento de su solicitud una de las cuestiones que se plantean es la finalidad del préstamo, esto es, para qué vamos a utilizar el dinero.
En cuanto al plazo de amortización, si bien una vez contratado podemos modificarlo, tan sólo en los créditos con amortización vía préstamo dicho plazo no se encuentra definido inicialmente, pues en cada disposición del crédito formalizamos un nuevo préstamo con un plazo de amortización fijado en ese momento.

Sobre sus características

Plazo
Garantías
Comisiones y gastos
Modalidades garantías y cálculo

Plazo
Plazo

Viene prefijado desde el momento de su contratación, siendo el abanico más habitual aquel que comienza en los dos años y concluye a los treinta años, si bien pueden encontrarse operaciones con mayores plazos de amortización. Esta gran amplitud de los plazos va vinculada a las garantías del préstamo, así un préstamo a dos años suele tener una garantía personal mientras que un préstamo a treinta años suele tener una garantía hipotecaria.
Existe una tendencia natural a alargar los plazos de las operaciones de financiación para así reducir las cuotas, sin embargo esta ampliación no es proporcional, esto es, llega un momento en el que por mucho que extendamos el plazo de amortización la cuota prácticamente se mantiene inalterada.

Grafico evolución cuota de un préstamo frente a incrementos en el plazo

Tabla de evolución de la cuota de un préstamo de 100.000 € ante el alargamiento en el plazo

Plazo/Interés 4% 5% 6% 7%
10 Años 1.012,45 € 1.060,66 € 1.110,21 € 1.161,08 €
15 Años 739,69 € 790,79 € 843,86 € 898,83 €
20 Años 605,98 € 659,96 € 716,43 € 775,30 €
25 Años 527,84 € 584,59 € 644,30 € 706,78 €
30 Años 477,42 € 536,82 € 599,55 € 665,30 €
35 Años 442,77 € 504,69 € 570,19 € 638,86 €
40 Años 417,94 € 482,20 € 550,21 € 621,43 €
45 Años 399,58 € 466,01 € 536,28 € 609,70 €
50 Años 385,71 € 454,14 € 526,40 € 601,69 €

Gráfico de evolución del capital amortizado en un préstamo durante sus tres primeros años en función de plazo y del tipo de interés

Grafico evolución capital amortizado de un préstamo en los primeros tres años de vida


Tabla de evolución del capital amortizado de un préstamo de 100.000 € en sus primeros tres años de vida

Plazo/Interés 4% 5% 6% 7%
10 Años 25.929,79 € 24.956,70 € 24.003,09 € 23.069,67 €
15 Años 15.515,25 € 14.498,67 € 13.525,99 € 12.597,74 €
20 Años 10.410,09 € 9.428,26 € 8.513,55 € 7.665,21 €
25 Años 7.426,45 € 6.507,59 € 5.676,26 € 4.929,21 €
30 Años 5.501,27 € 4.656,41 € 3.915,93 € 3.273,04 €
35 Años 4.178,64 € 3.411,11 € 2.760,99 € 2.217,04 €
40 Años 3.230,36 € 2.539,50 € 1.975,21 € 1.521,25 €
45 Años 2.529,47 € 1.912,39 € 1.427,29 € 1.052,84 €
50 Años 1.999,71 € 1.452,17 € 1.038,66 € 732,92 €

Una vez estudiados los anteriores gráficos y tablas cada uno podrá sacar sus propias conclusiones con gran facilidad.

Garantías
 Garantías

Lógicamente la contratación de un préstamo está sujeta a la aportación de una serie de garantías. En el caso de los préstamos con garantía personal la cuantía de la garantía puede ser superior al 200 % del principal solicitado. Por ejemplo en el caso de solicitar un préstamo de 10.000 € difícilmente la entidad bancaria nos aceptará la operación si no le aportamos unas garantías superiores a los 20.000 €. En el caso de los préstamos con garantía hipotecaria o real la cuantía de la garantía suele situarse por encima del 100 % pues la entidad bancaria, en el mejor de los casos, nos dejará capital suficiente para acometer el pago del 100 % del valor de tasación del inmueble.

Tipos de garantías

a) Reales;  estas garantías son las exigidas en operaciones de muy larga duración, habitualmente más de diez años, siendo la garantía un inmueble que se encuentra directamente vinculado al préstamo y que responde de su pago. Así si las cuotas del préstamo no son atendidas en su vencimiento lo primero que hará la entidad financiera para cobrar la deuda será embargar dicho inmueble. Debemos resaltar que no siempre el embargo del inmueble cubre la totalidad de la deuda contraída en dicho momento.

b) Personales; se habla de garantía personal cuando no existe ningún inmueble directamente vinculado al préstamo y por tanto esta nos concede el préstamo basándose en nuestra solvencia teórica. Así la entidad a través de nuestra capacidad de generación de ingresos y nuestro patrimonio estima nuestra capacidad para hacer frente a las cuotas. En estos casos suele ser de gran importancia la experiencia previa que tenga la entidad financiera con el titular del préstamo. Hay que destacar que el hecho de que aunque ninguno de los bienes del titular del préstamo se encuetre directamente vinculado con el préstamo, en caso de impago la entidad bancaria iniciará la ejecución de las garantías del mismo, esto es, depósitos, inmuebles, incluso nóminas o pensiones hasta la cuantía del salarío mínimo profesional.

 

c) Pignoraticias; se trata de utilizar como garantía del préstamo un capital depositado en la misma entidad financiera que nos concede el préstamo. En estos casos lo más habitual es que la entidad nos solicite como garantía una cantidad equivalente a la suma del principal más los intereses del préstamo. Evidentemente mientras este capital actúa como garantía no podemos disponer de el, si bien suele estar remunerado utilizándose para ello contratos de depósitos bancarios.

d) Avalistas; se trata de la implicación directa de terceras personas en la operación de préstamo de tal modo que ante la falta de pago de los titulares del préstamo la entidad financiera podrá dirigirse contra estos últimos para que atiendan el pago. Así es habitual que una entidad bancaria solicite avalistas cuando: la capacidad de pago de los titulares no está clara o cuando las garantías presentadas no son suficientes o muy justas para el riesgo admitido por la entidad.

Recuerde: de un préstamo el titular o titulares responden con la totalidad de su patrimonio, presente y futuro.

Comisiones y gastos

a) Comisión apertura y gastos de formalización, son todas las comisiones y gastos en los que incurrimos para su contratación: fedatario público, tasaciones, etc.
b) Intereses, durante la vida normal del préstamo tan sólo deberemos de hacer frente a los intereses devengados en cada período de liquidación sin tener que hacer frente a otro tipo de gastos o comisiones.
c) Gastos por modificaciones, si realizamos amortizaciones anticipadas, lo cancelamos anticipadamente, o modificamos sus características deberemos hacer frente a comisiones y gastos, si bien muchas de estas comisiones son negociables y en ocasiones no se liquidan.
d) Gastos al vencimiento, en el caso de algunas modalidades, como son los préstamos o créditos hipotecarios, al vencimiento de la operación debemos de hacer frente a los gastos de levantamiento de hipoteca, esto es, de nuevo hemos de acudir al notario para obtener una escritura de levantamiento de hipoteca que a su vez deberemos presentar en el registro de la propiedad.

En cuanto a las liquidaciones todos los préstamos se liquidan con una frecuencia, predeterminada en el momento de la contratación, mensual, trimestral, cuatrimestral o anual. Esta cuota esta compuesta habitualmente de intereses y amortización. Así en cada cuota liquidaremos los intereses generados por el capital pendiente hasta dicha fecha más una parte de dicho capital, siempre y cuando no se trate de un préstamo con carencia, bien sea esta de principal, de intereses o total.

Modalidades
Modalidades de préstamos específicas

Hipotecas ordinarias

Se trata de una operación de préstamo destinada a la adquisición de un inmueble, estando dicho inmueble directamente relacionado con el préstamo.

Cuestiones a tener en cuenta en la contratación de una hipoteca:

a) Sistema de amortización y cálculo, los sistemas de amortización y cálculo son los habituales, Sistema Francés ó cuota constante, Amortización constante o cuota decreciente, Progresión Geométrica o Aritmética con cuota creciente, con Carencia de capital. Más información sobre sistemas de amortización 
b) Tipo de interés, no difieren en nada de lo ya comentado en el apartado de tipos de interés pudiendo devengar tanto tipos de interés fijos, como variables. Más información sobre los distintos índices de referencia hipotecarios, Comparador de índices de referencia hipotecarios. 
c) Plazo de amortización, normalmente los préstamos hipotecarios se contratan a largo plazo, sobre todo en el caso de las operaciones contratadas por particulares para la adquisición de vivienda. En cualquier caso superar el plazo de los 30 años no es nada aconsejable.
d) Frecuencia de pago, lo más habitual es que la frecuencia de pago sea mensual, si bien en el caso de las empresas o autónomos sería más interesante que la frecuencia de liquidación fuera superior, trimestral.
e) Elevación a público del contrato de hipoteca. Las hipotecas son elevadas a público mediante escritura pública inscrita en el registro de la propiedad, de esta forma cualquier interesado en conocer el estado de cargas de un inmueble podrá verificar si sobre el recae alguna hipoteca, pues dicho registro es público.
f) Es requisito imprescindible la realización de una tasación previa a la contratación de la hipoteca. En este apartado cabe recordar que es muy habitual que las entidades bancarias no acepten tasaciones de otras entidades tasadoras que las directamente relacionadas con ellas, por lo que es importante tener clara la aceptación del riesgo crediticio por la entidad antes de acometer la tasación. Tenga presente que la realización de la tasación supone un coste que abonará el solicitante del préstamo. Hay que tener en cuenta que la Ley Hipotecaria indica, como regla general, que el importe máximo de una hipoteca es del 80 % del importe de la tasación en el caso de las viviendas y del 60 % en el resto de los inmuebles. 
Otro aspecto importante que recoge la Ley Hipotecaria, si bien no es habitual su utilización por las entidades bancarias, es el hecho de que si el valor de tasación del inmueble, una vez contratado el préstamo, desciende más de un 20 % sobre la tasación original la entidad bancaria puede solicitar:
– Ampliar la hipoteca a otros bienes.
– Que el deudor devuelva la totalidad del préstamo.
– Que el deudor devuelva la parte del préstamo que exceda de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para calcular su cuantía inicial.
Estas cuestiones pueden tener una gran relevancia en momentos de ralentización del mercado inmobiliario, sobre todo si los préstamos se han contratado con períodos de amortización muy elevados. Recordemos que cuando contratamos un préstamo con un plazo de amortización igual o superior a 30 años las cantidades amortizadas en los primeros años se puede calificar de ridículas en relación con el principal del préstamo.
g) Seguro de incendios a favor de la entidad bancaria, en la Ley Hipotecaria se establece la obligatoriedad de contratar un seguro de incendios sobre los inmuebles hipotecados a favor de la entidad financera.
h) Impuestos y tasas asociadas a su contratación, puesto que los préstamos hipotecarios se documentan mediante escritura pública inscribible en el registro de la propiedad nos encontraremos que la propia formalización del préstamo esta sujeta al pago de una serie de impuestos y tasas. En este sentido cabe destacar las siguientes:
– Tasas notariales, la firma de la escritura de hipoteca esta sujeta al pago de las preceptivas tasas notariales, tasas que se devengan tanto por la firma del documento original como de las preceptivas copias simples y autorizadas. En este caso hay que tener presente que las tasas notariales se calculan en este caso en función de la cuantía del documento firmado, esto es la denominada responsabilidad hipotecaria ( la cuantía de la responsabilidad hipotecaria se sitúa entre el 150 % y el 250 % del principal del préstamo)
– Actos Jurídicos Documentados, las escrituras públicas devengarán el 1,00 % sobre su cuantía, hay que recordar que la cuantía de una escritura de hipoteca no es el nominal del préstamo sino la responsabilidad hipotecaria. Puesto que se trata de un impuesto transferido a las comunidades autónomas es posible que su cuantía varíe de unas comunidades autónomas a otras a la vez que en el caso de determinados titulares, jóvenes, discapacitados, etc. también puede variar. En este sentido es interesante que revise su cuantía en su comunidad autónoma.
– Registro de la propiedad, la presentación e inscripción en el registro de la propiedad de la escritura de hipoteca esta sujeta a una tasa.
Puede realizar cálculos personalizados de los gastos e impuestos a los que está sujeta la contratación de una hipoteca a través del Simulador de Gastos e Impuestos Hipotecarios

 

Préstamos al consumo

Los denominados préstamos al consumo no son más que préstamos con garantía personal destinados a la adquisición de un bien o servicio por parte de una persona física. Si bien tan sólo difieren de los contratados por una persona jurídica en su cuantía pues en el resto de sus características son idénticos.

Cuestiones a tener en cuenta en relación con los préstamos al consumo

a) Aunque la garantía de estos préstamos es la solvencia del titular, sin estar vinculado ningún inmueble directamente, hay que tener en cuenta que de un préstamo se responde con todo el patrimonio actual y futuro.
b) Debemos tener especial cuidado con las comisiones y gastos de formalización y cancelación. Toda la legislación vigente tiende a proteger al consumidor en relación con la contratación, modificación y cancelación de hipotecas, pero no dice nada en cuanto a las operaciones de préstamos con garantía personal.
c) En estos préstamos hay que prestar una especial atención a las comisiones de apertura. Por ejemplo en un préstamo de 10.000 € con una comisión de apertura del 1 % con un mínimo de 150 €, la comisión de apertura que pagamos es del 1,50 % y hasta que el nominal del préstamo no sea de 15.000 € realmente no se nos aplicará una comisión de apertura del 1 %.
e) En el caso de las operaciones con cuotas iniciales bajas o con cantidades pendientes hasta su vencimiento se trata de préstamos con carencia por lo que al final el montante de intereses satisfechos es superior al de un préstamo liquidado de manera ordinaria, por ejemplo mediante el sistema de cuota constante.

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