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negocie su hipoteca

La negociación de las hipotecas hoy

  • En primer lugar, todos los bancos le va a pedir los mismos documentos. Por lo tanto, prepare un Dossier con su documentación para entregarlo posteriormente.
  • En segundo lugar vamos a presentar el Dossier en distintas entidades que consideramos para nuestra hipoteca.
  • Para analizar su hipoteca el Banco no se fija 24h ni mucho menos. Tenga en cuenta un periodo de al menos 15 días para obtener una respuesta adecuada.
  1. El resultado de la negociación se va fundamentar en la situación profesional y personal en la que te encuentres. Recomendamos siempre comenzar nuestra búsqueda con la entidad bancaria con la que operamos habitualmente. Sin olvidarnos de las demás por supuesto. Deberemos hacer una comparación y valoración. 
  2. Nuestro principal objetivo va ser reducir al máximo el tipo de interés que se aplicará a nuestra hipoteca.
PRE-SOLICITUD
Para empezar prepararemos nuestro Dossier:

– Por un lado, las últimas tres nóminas

– También, la última declaración de la renta.

Si finalmente sus ingresos no quedan identificados es recomendable añadir el informe de vida laboral. Lo puedes conseguir aquí mismo.

En el caso de autónomos, entregaremos las últimas declaraciones del IVA e IRPF.

Para concluir adjuntaremos una declaración confidencial de bienes para probar nuestra capacidad de ahorro y pago.

TIPO DE INTERÉS
En primer lugar, las hipotecas a tipo variable. Debemos negociar exhaustivamente el índice de referencia a utilizar.

¡Ojo! Redondeo. Tenemos que conseguir que nos aplique el índice sin redondeos. En el peor de los casos, es mejor un redondeo al punto Octavo que al Cuarto.

Hoy en día el índice más utilizado es el EURIBOR / AÑO | para este supuesto el diferencial debe de ser el menor posible.

«Respecto al resto de los índices, tan sólo el rendimiento interno de la deuda pública puede llevar un diferencial positivo, en el resto de los casos el diferencial deberá de ser negativo o cero. Recomendamos no tomar el CECA, es el más alto de todos y por su composición nunca se igualará al resto de ellos.»

En segundo lugar, en las hipotecas a interés fijos lo más adecuado es que en la póliza de operación indique expresamente una comisión CERO para la renovación, renegociación del tipo de interés. Como resultado si en el futuro la operación está fuera de mercado podremos renegociar a coste 0.

«Por último no es demasiado razonable contratar una hipoteca a interés variable y hacer que este sea fijo desde el primer día al contratar un derivado financiero, swap, clip o el que sea que lo que hace es transformar el interés variable en fijo. Es casi seguro que al final perdemos nosotros.»

COMISIONES

  • La comisión de apertura. Para ello debemos calcular que nos interesa más que nos apliquen el mínimo de la comisión o el porcentaje, en operaciones de pequeño importe lo ideal es que nos apliquen el porcentaje y en operaciones de gran importe el mínimo.
  • Comisiones de amortización anticipada y de cancelación anticipada. En este caso nos interesa que la de amortización sea cero y podamos elegir el tipo de ajuste que más nos interese, reducción de cuota o de plazo. Si conseguimos esto que la comisión de cancelación sea mayor que cero no debe preocuparnos pues previamente podemos hacer una amortización anticipada y posteriormente cancelar.
  • Las comisiones por novación  (renegociación del tipo de interés, ampliación del plazo ó ampliación del importe), un aspecto importante es que esta comisión sea mínima para así poder ajustar las condiciones de nuestra operación sin tener que asumir coste alguno.
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