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La hipoteca hoy | Condiciones sobre las hipotecas
  1. En primer lugar dejemos a un lado las ofertas oportunistas u ocasionales. Todas las entidades pueden ajustar su oferta a tu situación tanto personal como profesional.
  2. Debemos saber que estamos en la parte más importante de nuestra financiación.  Por lo tanto dedicaremos el tiempo que sea necesario en esta etapa, puede incluso que no avancemos. Ojo al dato.
  3. También tenemos que saber que disfrutaremos de beneficios fiscales según nuestros ingresos.
  4. Finalmente, ten esto presente. Todos los gastos relacionados con la formalización de la hipoteca llegan alrededor del 10% del valor de la hipoteca. Además normalmente el Banco sólo financia el 80% del valor del objeto por lo que para la entrada sitúese en el 30% de ese valor.

Lo más notable para su hipoteca

Para un préstamo hipotecario la letra pequeña es relevante.
«Por ejemplo, para un préstamo de 150.000 euros a 20 años un 0,5 % de diferencia en el tipo de interés equivale a más de 8.000 euros y las diferencias entre el tipo de interés ofertado por las entidades bancarias supera con mucho ese 0,5 %.»
MUY IMPORTANTE: que alargue la hipoteca en el tiempo no significa una disminución en la cuota proporcional, veremos una cuota menor pero tenemos que exigir proporcionalidad adecuada.
Elección de la modalidad de hipoteca
Lo más notable,modalidades en cuanto al tipo de interés

  • Interés Fijo
  • Por otro lado, interés Variable
  • Finalmente, interés Mixto
  1. Interés Fijo: Se mantiene el tipo de interés durante toda la operación con independencia a la evolución de tipos de interés.
  2. Interés Variable: En resumen, el interés que devengan es actualizado conforme a un índice de referencia. Habitualmente anual o bien semestral.

Le señalamos los índices de Referencia aplicados en interés Variable:

  • IRPH de los Bancos
  • También, IRPH de las Cajas
  • Por otro lado, IRPH del Conjunto de Entidades
  • Rendimiento Interno de la Deuda Pública
  • CECA
  • Mibor a 1 año
  • Euribor a 1 año

3. Interés Mixto: El tipo de operación que relaciona un tipo fijo durante período de tiempo largo. De dos a cinco años, con revisiones de tipo según un determinado Índice de Referencia.

Cuota a pagar y plazo de la hipoteca

Cuota a pagar y plazo de la hipoteca: Es la cantidad a pagar en cada uno de los pagos que realizamos de la hipoteca. Debemos teenr en cuenta que la cuota viene dada por la suma de dos cantidades:

  1. Amortización, es la parte de la cuota que se destina a devolución de préstamo.
  2. Intereses, es la parte de la cuota que se destina al pago de los intereses generados por la cantidad pendiente a devolver del préstamo.
Cuota = Amortización + Intereses

Índices de referencia hipotecarios
  1. IRPH de los Bancos Tasa Anual Equivalente de las operaciones hipotecarias realizadas por los bancos para la compra de vivienda libre. Financiada a más de tres años. En su composición se tienen en cuenta las comisiones de apertura por lo que de cara a la negociación del diferencial aplicado plantearemos diferenciales máximos de 0,25 % como máximo. Siendo el ideal para este índice un diferencial cero.
  2. IRPH de las Cajas Se trata del mismo índice que el anterior pero con los datos aportados por las cajas de Ahorros.
  3. IRPH Conjunto de Entidades: promedio ponderado de los dos anteriores.
  4. CECA Tipo medio de operaciones activas de las cajas de ahorros, en su composición se tienen en cuenta préstamos personales e hipotecarios. Ponderando cada uno de ellos al 50 % del índice por lo que su resultado siempre es superior a cualquier otro. Recomendación: nunca utilice este índice de referencia.
La fiscalidad de las hipotecas
  1. Personas físicas, impuesto del IRPF La fiscalidad aquí descrita se refiere exclusivamente a las operaciones destinadas a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, si la operación se destina a cualquier otro fin no gozará de ventajas fiscales para el particular.
  2. Empresas En cuanto a las personas jurídicas la fiscalidad de la operación será la habitual en cualquier operación de financiación, es decir, deducción en el Impuesto de Sociedades de la carga financiera de la operación, esto es, los intereses.
Créditos o préstamos hipotecarios

  • Préstamos Conforme pagamos la hipoteca se va cancelando el préstamo. La ventaja de este tipo de operación es que una vez devuelto el préstamo el inmueble queda libre de cargas lo podemos utilizar como garantía de otra operación.
  • Créditos En principio funciona de igual manera que un préstamo, con la excepción de que el capital amortizado se puede usar nuevamente. Al inicio de la operación se fija una cantidad máxima de endeudamiento, con unas determinadas condiciones económicas.
Los gastos y comisiones

Un aspecto que debemos tener en cuenta a la hora de contratar un préstamo hipotecario es el importe de los costes que su contratación nos va a ocasionar.

Así cuando la operación es de pequeño importe o pensamos amortizarla en un corto período de tiempo tenemos que analizar si el mayor desembolso que conlleva su formalización lo amortizamos a través del diferencial de tipo de interés con respecto a otras fórmulas de financiación.

  • Costes compraventa
  • Costes formalización hipoteca
Ventajas y desventajas del tipo fijo

a) Ventajas

  • Siempre la cuota a pagar es siempre la misma. Como resultado tan sólo con el  efecto de la inflación el esfuerzo para cubrir las cuotas cada vez es menor.

b) Inconvenientes

  • Especialmente relevante las limitaciones en los plazos máximos de devolución, normalmente como máximo 15 años.
  • ¡Ojo! La comisión de cancelación anticipada es elevada, oscila entre el 2 – 4% del importe.
  • Errores en la negociación: nos puede hacer estar pagando durante toda la vida de la operación entre un 1 % y un 0,5 % más que en una operación contratada a interés variable.

 

Ventajas y desventajas del variable

a) Ventajas

  • Siempre disfrutaremos de un tipo de interés actualizado al mercado con las mejores condiciones, si es que hicimos una negociación aceptable.
  • El plazo a contratar es muy amplio. Por consiguiente ajustaremos la cuota a nuestra capacidad de pago.

b) Inconvenientes

  • Debemos entender al tipo de interés inicial como un anzuelo, por lo que debemos tener en cuenta una cuota calculada con un tipo de interés superior en un 0,75 – 1 %.
Variaciones en la cuota

Para una misma operación, las variaciones en la cuota vienen dadas por los siguientes acontecimientos:

En operaciones a interés variable: subidas de tipos implican incrementos en la cuota; bajadas de tipos implican disminuciones en la cuota. Estas alteraciones se producen como consecuencia de la variación en los intereses generados por el capital pendiente ante las variaciones en el tipo de interés. La ventaja fundamental es el hecho de que la cantidad amortizada en cada pago es creciente y se mantiene la progresión de amortización inicial.

Variaciones en el plazo
  • Cuando modificamos el plazo de la operación lo que varía es la cantidad amortizada, devuelta, en cada pago. Esto hace que los incrementos en el plazo de amortización, de devolución del préstamo, no se traduzcan en disminuciones proporcionales en la cuota. De hecho a partir de los 17 años la disminución que se produce en la cuota cuando incrementamos el plazo no es significativa en proporción con los intereses totales que se devengarán en la operación. Ante esta situación le aconsejamos que intente que su hipoteca no supere los 15 años.
Variantes de créditos y prestamos
  • A plazo Fijo o Variable «Lo habitual es que los préstamos o créditos hipotecarios tengan un plazo de devolución, amortización, prefijado desde el momento de su disposición. Sin embargo en las operación a interés variable se ha montado un tipo de operación que ante variaciones en el tipo de interés ajusta el plazo de la operación. De este modo la cuota se mantenga constante.
HIPOTECA INTELIGENTE | Modalidades en cuanto a la divisa
Lo habitual es que las distintas operaciones que se contratan se formalicen en la divisa nacional, pero en ocasiones puede resultar interesante hacerlo en otra divisa distinta.

En estos casos lo único que cambia es la divisa de la operación pudiendo, por lo demás, tener las mismas características que una operación contratada en divisa nacional.

Un ejemplo para su hipoteca inteligente, contratar a interés variable tomando como referencia el Libor (Mercado de Divisas Londinense), y del tipo de cambio de nuestra divisa natural con respecto a la divisa en la que debemos realizar los pagos.

No es un tipo de operación aconsejable para una persona que desconozca el funcionamiento del mercado de divisas.

Gastos de constitución de hipoteca

Costes originados en la compraventa

Inmuebles nuevos

1º- IVA

  • 4 % Viviendas de Protección Oficial -VPO – régimen especial.
  • 8 % Viviendas libres y VPO régimen general.
  • 18 % Resto de inmuebles.

2º- Escritura compraventa, importe de las tasas notariales por elevar a público el contrato de compraventa.

3º- Registro de la Propiedad, importe de las tasas del registro de la propiedad por registrar la escritura de compraventa.

4º- Actos Jurídicos Documentados, representa el 1,0 % del valor escriturado.

5º- Plusvalía, este impuesto municipal. Le corresponde al vendedor, En impago a quién reclama el ayuntamiento es a la parte vendedora.

6º- Gastos de gestoría

Inmuebles usados

La única diferencia que existe con los inmuebles nuevos es que están exentas de IVA.

Están sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que se situá en un 7 % ó 8 % dependiendo de la comunidad autónoma.

Costes originados por la financiación
    1. Tasación: en función del importe de dicha tasación la entidad nos fianciará una cantidad.
    2. Notas simples:  sobre el estado de cargas del inmueble.
    3. Comisión de apertura: según el importe financiado.
    4. Escritura de hipoteca y tasa registral: va documentado en escritura pública (tasas notariales).
    5. Actos Jurídicos Documentados: la formalización de la escritura de hipoteca vuelve a devengar este impuesto.
    6. Seguro de incendios: según la Ley Hipotecaria estamos obligados. Acaba siendo un seguro multiriesgo de hogar.
    7. Seguro vida: del titular de la operación y a favor de la entidad financiera. Es recomendable.
    8. Seguro de pagos: se liquida en un único pago en la contratación.
    9. Gastos de gestoría
Otros índices de referencia hipotecarios
  • Mibor a 1 año: es la media de las operaciones interbancarias. Esto es realizadas entre bancos, al plazo de un año realizadas el mes anterior en Madrid. Es el más realista ya que se elabora con los tipos aplicados en las operaciones de financiación realizadas por las propias entidades financieras entre sí. Hemos de tener en cuenta que la publicación de dicho índice se realiza con cerca de dos meses de retraso.
  • Euribor a 1 año: Se trata de un índice muy similar al Mibor a 1 año. sólo que se elabora a través de los datos aportados por la Federación Europea de la Banca, debería de ser el sustitutivo natural del Mibor a 1 año en caso de que este dejara de publicarse.
  • Rentabilidad Interna de la Deuda Pública: Este índice se elabora a través de la rentabilidad media de la deuda pública en el mercado secundario, es un buen índice siendo habitual que se le incorpore un diferencial positivo. Una importante ventaja de este índice es su total transparencia, esto es no intervienen las entidades financieras en la toma de datos para su cálculo, es posible que sea por esto que es el índice de referencia menos ofertado del mercado
hipotecas

Más actual Más prestaciones

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