Contacto directo en WhatsApp (+34) 722 24 98 11 info@voes.es

Cuando utilizamos un inmueble como garantía de un préstamo establecemos que en caso de impago del préstamo el acreedor pueda exigir dicho inmueble como pago, siendo este procedimiento una ejecución hipotecaria.

Obviamente, se trata de un proceso muy doloroso, pero lo será mucho más si desconocemos su funcionamiento, motivo por el cual hemos decidido publicar esta guía, que esperamos resulte de utilidad. En su elaboración, como siempre, hemos tratado de ser lo más asépticos posibles.

Fuente: https://abanfin.com

La Ejecución Hipotecaria es una ejecución privilegiada y rápida, sí no cobra el ejecutante se produce la venta inmediata de los bienes hipotecados, a diferencia de la Ejecución Ordinaria.
Así que, hay que conocer los requisitos de la demanda ejecutiva y las causas de oposición que pueden paralizarla, sobretodo, tras la sentencia del Tribunal Europeo de Justicia. Y la nueva Subasta Electrónica regulada en la Ley de Enjuiciamiento Civil, (última modificación octubre 2015).
Concepto

El acreedor hipotecario puede reclamar su deuda a través de:

  • El proceso declarativo que corresponda conforme a la cuantía
  • A través de las reglas generales de la Ejecución dineraria
  • El procedimiento de ejecución hipotecaria extrajudicial ante Notario (artículo 129 de la Ley Hipotecaria)
  • Y por la Ejecución Hipotecaria, que vamos a explicar.

La Ejecución Hipotecaria y pignoraticia está regulada en los artículos (art.) 681 a 698 de la “Ley de Enjuiciamiento Civil” (LEC), es una ejecución privilegiada y rápida, ya que se ejercita directamente contra los bienes hipotecados o pignorados, produciendo la inmediata venta de los mismos.

Cuando con la venta del bien hipotecado o pignorado no es suficiente para cubrir la deuda, el procedimiento de ejecución puede continuar por los trámites de la ejecución ordinaria sobre los restantes bienes y en el mismo procedimiento (por el principio de responsabilidad patrimonial universal del deudor del art. 1911 del Código Civil, y art. 105 de la Ley Hipotecaria).

Ámbito de aplicación

El procedimiento de Ejecución Hipotecaria se utiliza para exigir el pago de deudas garantizadas por:

  • Prenda sin desplazamiento (cosa mueble entregada al acreedor)
  • Hipoteca (préstamo garantizado con un bien inmueble)

Siempre que los bienes hipotecados cumplan los siguientes requisitos, del art. 682 LEC:

  • Que, en la escritura pública de constitución de la hipoteca (inscrita en el Registro) figure el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado para el caso de que se tenga que subastar. No podrá ser inferior al 75% del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo.
  • En la misma escritura tiene que constar el domicilio del deudor, que lo fija él, para que le puedan practicar las notificaciones y requerimientos. También una dirección de correo electrónico si desea (novedad introducida por la Ley 19/2015).

El Registrador lo hará constar en la inscripción de la hipoteca.

En la hipoteca sobre empresas, el domicilio será el local en que estuviese instalado el establecimiento que se hipoteca.

Este proceso especial también se aplica para reclamar parte del capital o de los intereses, cuando el pago del crédito deba hacerse en plazos y alguno esta vencido. Siempre que exista dicha cláusula y conste inscrita en el Registro, se entenderá que la ejecución dineraria se ha incumplido. También sí se estipulo el vencimiento total en caso de impago de alguno de los plazos (art. 693 LEC), (véase 5.1.- Reclamación limitada a parte del capital o intereses. Vencimiento anticipado de deudas a plazo ).

Cambio de domicilio señalado para notificaciones

El deudor y el hipotecante no deudor, (tercero que da en garantía un bien inmueble, que responderá en caso de impago por el deudor), no pueden cambiar de domicilio sin conformidad del acreedor, excepto que sea en la misma población que consta en la escritura, o en otra pero competencia también del mismo Juzgado.

Si se trata de un hipoteca mobiliaria no se cambiará el domicilio sin consentimiento del acreedor.

En todo caso, será necesario acreditar que se ha notificado fehacientemente al acreedor, conforme el art. 683 LEC. Los cambios de domicilio constarán en nota al margen de la inscripción de la hipoteca.

El domicilio de terceros adquirentes de bienes hipotecados será el que aparezca designado en la inscripción de su adquisición.

Competencia

La demanda de ejecución se presentará en el Juzgado de 1ª instancia competente, conforme el art. 684 LEC (no valen pactos entre las partes para someterse a otro Tribunal). Según los bienes hipotecados sean:

  • Bienes inmuebles, ante el Juzgado de 1ª instancia del lugar de la finca, y sí hay más de una finca o radica en más de un partido judicial cualquiera de ellos, a elección del demandante.
  • Bienes muebles, dónde las partes indicaron en la escritura constitutiva de la hipoteca, en defecto, elige el demandante dónde está inscrita la hipoteca, y sí son varios cualquiera de los partidos judiciales.
Pago del crédito hipotecario

El precio del remate será para pagar al actor-ejecutante:

  • El principal de su crédito
  • Los intereses devengados
  • Y las costas causadas sin que exceda del límite de la cobertura hipotecaria.

El exceso, se depositará para los titulares de derechos posteriores inscritos sobre el bien hipotecado, según la certificación registral de cargas, si el sobrante no ha sido embargado en otra ejecución singular, o debe ponerse a disposición de un proceso concursal.

Satisfechos los acreedores posteriores, si hay remanente se entrega al propietario del bien hipotecado y subastado. Cuando el propietario es el deudor, se destinará al pago de la totalidad que deba al ejecutante por el crédito objeto de la ejecución, satisfechos los créditos posteriores a la hipoteca, y siempre que el deudor no esté en concurso.

Cancelación de cargas

El decreto de adjudicación del bien con la aprobación del remate, es el título con el que se inscribe en el Registro, pero para cancelar la hipoteca o las inscripciones posteriores se precisa un mandamiento de cancelación de cargas, conforme el art.674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Asimismo, el LAJ mandará la cancelación de todas las inscripciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación de dominio y cargas, haciéndose constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados.
También se expresarán en el mandamiento las demás circunstancias que la Ley Hipotecaria exija para la inscripción de la cancelación.

Posesión de bienes inmuebles, lanzamiento de los ocupantes

El adquirente estará en posesión del inmueble, pero ¿qué ocurre sí está ocupada la finca?
La LEC distingue dos momentos, en relación a su petición por el ejecutante al Tribunal.

Antes de la Subasta

Cuando el Tribunal lo resuelve antes de celebrarse la Subasta, porque así lo solicitó el ejecutante. Mediante un incidente nuevo, regulado en el art. 661 de la LEC, dónde el Tribunal de la ejecución, sí la finca está ocupada por terceros, resuelve sí el arrendatario o poseedor de hecho de la citada finca tiene el título suficiente para continuar, o ordenar su lanzamiento. El procurador si lo solicitó el ejecutante o la la oficina Judicial, se lo notifica a los ocupantes, que tienen un plazo de 10 días, para presentar al Tribunal los títulos que justifiquen su posición.

Con este incidente, el Tribunal declarará por auto, antes de anunciarse la subasta, sí los terceros tienen derecho a pertenecer en el inmueble o no, tras la venta de la vivienda. Sí tiene derecho, el futuro adquirente podrá utilizar las acciones judiciales para desalojarlos, pero ya en otro procedimiento. Por el contrario, si declaró que no tienen derecho:

Tras la adjudicación del inmueble, el LAJ acuerda el lanzamiento de los ocupantes

El citado auto no se puede recurrir, así que los desalojados podrán ejercer los derechos que le correspondan en el juicio correspondiente.

4.3.2.- Tras la celebración de la Subasta

Sí el ejecutante no lo solicitó en el procedimiento de ejecución, conforme lo anterior, será el adquirente después de la subasta, él que pida al Tribunal de la ejecución, el lanzamiento de los ocupantes sin título.

Tiene un año desde que adquirió el inmueble para solicitarlo

Se notificará a los ocupantes y se les citará para una vista en el plazo de 10 días. El Tribunal por auto resolverá si tienen derecho a permanecer en el inmueble o no (sí no tienen título suficiente). No podrán recurrir, y si no acuden los ocupantes a la vista decretará el lanzamiento, dejando a salvo los derechos de los interesados que podrán ejercitarse en el juicio que corresponda. No produce efectos de cosa juzgada.

 

Este procedimiento regulado en el art. 675 de la LEC, es sencillo que solo tiene efectos dentro del proceso de ejecución, por lo que el poseedor puede acudir al juicio plenario correspondiente en defensa de su derecho.

Tramitación

Demanda Ejecutiva

Se funda en el Título ejecutivo que lleva aparejada ejecución, como indica la Ley de Enjuiciamiento Civil(LEC) artículo 517, en este caso, la escritura pública de constitución de la hipoteca (es un título no judicial).

La interpone el acreedor-ejecutante, (acreedor con escritura de hipoteca a su favor debidamente inscrita en el Registro) frente al deudor–ejecutado, y en su caso al hipotecante no deudor (titular registral de la finca hipotecada) y en su caso al tercer poseedor de los bienes hipotecados, si acredita al acreedor la adquisición de dichos bienes.

El ejecutante y ejecutado están representados por procurador y defendidos por abogado

Solo se despachará ejecución a petición de parte, en forma de demanda en la que se expresarán:

  • El título en que se funda el ejecutante (escritura pública de constitución de la hipoteca o prenda y su inscripción registral). Si no pudiese presentarse el título inscrito, se acompañara certificación del Registro que acredite la inscripción y que subsiste la hipoteca.
  • La tutela ejecutiva que se pretende, en relación con el título ejecutivo, precisando la cantidad que se reclame, conforme art. 575 LEC, será:
Principal de la deuda + intereses ordinarios + intereses moratorios vencidos + la cantidad para gastos de costas e intereses devengados en la ejecución que no pueden superar más del 30% de lo reclamado en la ejecución

Los intereses ordinarios o remuneratorios, puede ser el Euribor más el diferencial. Los intereses moratorios vencidos se refiere a la penalización por las cuotas ya impagadas.

Excepcionalmente sí se justifica que por la duración de la ejecución y al tipo de interés aplicable las costas de la ejecución puede superar ese límite del 30%, la cantidad que provisionalmente se fije podrá superarlo.

Documentos

La demanda tiene que acompañar los siguientes documentos:

  1. Los obligatorios del art. 550.1 LEC (el título ejecutivo y el poder procurador, si no es apud acta, y en su caso, el relativo a la cesión de crédito), y los siguientes:
    • En la hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito, art. 572 .2 y 573 LEC, si se ha pactado en el título que la cantidad exigible en caso de ejecución será el resultante de la liquidación efectuada por el acreedor en la forma convenida por las partes en el propio título ejecutivo. Son obligatorios los siguientes:
      • Documento que exprese el saldo resultante de la liquidación efectuada por el acreedor, así como el extracto de las partidas de cargo y abono y las correspondientes a los intereses que determinen el saldo concreto por el que se pide el despacho de la ejecución
      • Documento fehaciente que acredite que se ha practicado la liquidación en forma pactada por las partes en el título ejecutivo
      • Documento que acredite haberse notificado al deudor y fiador la cantidad exigible
    • También se acompañarán estos mismos documentos si se han pactado intereses variables, (en la mayoría de las hipotecas). O cuando la cantidad reclamada provenga de un préstamo o crédito en el que sea preciso ajustar las paridades de distintas monedas y sus respectivos tipos de interés, en cuyo caso el ejecutante debe expresar en la demanda ejecutiva las operaciones de cálculo que arrojan como saldo la cantidad determinada por la que pide el despacho de la ejecución (art. 574 LEC).
  2. En esta ejecución sobre bienes hipotecados o prenda sin desplazamiento, si no pudiese presentarse el título inscrito, se acompañara con el que se presente certificación del Registrador que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca.
  3. En la ejecución de vivienda habitual, si el remate es insuficiente, es necesario, según la modificación del art. 579 LEC, para que pueda despacharse ejecución por la cantidad que falte y contra quienes proceda, que se les haya notificado la demanda ejecutiva inicial,(véase 5.2.- Ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual del deudor ). Podrá hacerla el procurador del ejecutante que lo solicite o cuando atendiendo a las circunstancias lo acuerde el LAJ.

La cantidad reclamada será la que servirá de base para despachar ejecución contra los avalistas o fiadores sin ser aumentada por los intereses de demora devengados durante la tramitación del proceso ejecutivo inicial.

Despacho de ejecución

Presentada la demanda de ejecución, si es correcta el Tribunal dicta auto, conteniendo la orden de ejecución y despachando la misma.

Cuando la demanda ejecutiva no exprese los anteriores cálculos, ni acompañe los documentos que se exigen, el Tribunal no despachará ejecución.

Excepciones y especialidades
  • Reclamación limitada a parte del capital o intereses. Vencimiento anticipado de deudas a plazo

    Cuando la reclamación se limita a parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes, y del vencimiento anticipado de deudas a plazos, acudimos al art. 693 LEC que se ha modificado por la Ley 19/2015.

    Si para pagar los plazos o intereses es necesario vender el bien hipotecado, y aun así quedaren por vencer otros plazos se transferirá la finca al comprador con la hipoteca sobre la parte del crédito no satisfecho.

    Se puede reclamar por el ejecutante el total de capital e intereses si lo convenido fue el vencimiento total,en caso de:

    • Falta de pago de al menos 3 plazos mensuales
    • Si consta en la escritura de constitución y en el asiento respectivo que realiza el Registrador

    El acreedor puede solicitar que se le comunique al deudor, que antes de que se cierre la Subasta podrá liberar el bien (recuperarlo) consignando la cantidad exacta por:

    • Principal e intereses que estuvieren vencidos a la presentación de la demanda
    • Incrementada en los vencimientos del préstamo e intereses de demora que se produzcan a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte y las costas

    Hay que tener en cuenta que el Tribunal puede declarar abusiva la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo ante el impago de una sola cuota, y a pesar de que la ejecución se planteó después del impago de varias cuotas.

    Ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual del deudor

    Aquí se introducen las novedades de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, tan importantes para el caso de que se ejecute la vivienda habitual del deudor. Que ha sido modificada en el año 2015 por el Real Decreto-Ley 1/2015 de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social.

    Suspensión de lanzamientos

    Esta Ley garantiza a los deudores hipotecarios “especialmente vulnerables” que no puedan ser desalojados de sus viviendasen los 4 años siguientes a su entrada en vigor (hasta el 15 mayo de 2017).

    La medida se aplica a los procesos de ejecución hipotecaria o a la venta extrajudicial, cuando el acreedor se queda con la vivienda habitual de los deudores que se encuentran en situación especial en riesgo de exclusión.

    La Ley enumera las condiciones que deben cumplir dichos deudores para consideralos vulnerables. Tales como, tener familia numerosa, o monoparentales con hijos, que sus ingresos no superen el límite de tres veces el Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples (IMPREM)  anual de 14 pagas, y por otro lado, que vean alterado significativamente sus circunstancias económicas. Aunque se puede superar el límite en ciertos supuestos, por ello recomendamos acudir al la citada Ley 1/2013, de 14 de mayo.

    Importe adjudicación no cubre la deuda

    Cuando la ejecución hipotecaria se realiza sobre la vivienda habitual del deudor, y el importe obtenido de la venta de la vivienda no cubre el total de la deuda, (el ejecutante solo cobra una parte de su deuda), es necesario para que pueda reclamar el resto del importe, y contra quienes proceda, solicitar al Tribunal el despacho de ejecución, por la cantidad que falte.

    Exige la LEC en el art. 579 (tras la reforma), que les haya notificado la demanda ejecutiva inicial. Podrá notificarla el procurador del ejecutante que lo solicite o cuando atendiendo a las circunstancias lo acuerde el LAJ. La cantidad reclamada será la que sirva de base para despachar ejecución contra los avalistas o fiadores sin ser aumentada por los intereses de demora devengados durante la tramitación del proceso ejecutivo inicial.
    El LAJ hará constar estas circunstancias en el decreto de adjudicación y ordenará practicar el asiento de inscripción en el Registro de la Propiedad.

    Si el ejecutante reclama nuevamente por una Ejecución dineraria la diferencia, el deudor hipotecario, tras la reforma por Ley 1/2013, en caso de que se trate de su vivienda habitual, tiene los siguientes beneficios:

    1. Se le perdona la deuda por:
      • 35% de la cantidad que le quedará pendiente, siempre que pague en 5 años  posteriores a la adjudicación, (en este caso paga 65% de la deuda)
      • 20% si paga en los 10 años posteriores desde el decreto de adjudicación, (aquí paga el 80% deuda, incrementada en el interés legal del dinero hasta el momento de pago)
    2. Se rebaja el 50% de la plusvalía obtenida por la venta de su vivienda dentro de los 10 años siguientes, cuando se la adjudica el ejecutante o sociedad de su grupo y la consiguen vender en 10 años. La deuda se le reduce, menos los costes que acredite el ejecutante, en un 50% de la plusvalía
    3. Si se embarga el sueldo o pensión del ejecutado, la cantidad inembargable (art.607 LEC), se incrementa en un 50% más el salario mínimo interprofesional y además en otro 30% por cada mienbro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios

    Liberación de la vivienda habitual

    Cuando el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, o un tercero con el consentimiento del ejecutante, liberar el bien mediante la consignación (pagando) las cantidades expresadas anteriormente .

    Liberado un bien por primera vez, podrá liberarse en segunda o ulteriores ocasiones siempre que, al menos, medien tres años entre la fecha de la liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial, efectuada por el acreedor.
    Si el deudor paga, se tasan las costas sobre la cuantía de las cuotas atrasadas abonadas pero:

    Las costas no podrán superar el 5% de la cantidad que se reclame en la demanda (solo si se trata de su vivienda habitual)

    Satisfechas el LAJ por decreto libera el bien y termina el proceso

Subasta Judicial

Convocatoria de la Subasta de bienes hipotecados

Cumplido todo lo anterior y transcurridos 20 días desde que se requirió de pago y las notificaciones, procede a instancias del actor, deudor o del tercer poseedor, a la Subasta de la finca o bien hipotecado. Se realiza igual que la subasta de bienes inmuebles, da igual que los bienes hipotecados sean muebles o inmuebles. Regulada en los art. 667 y 668 de la LEC, que han sido modificados por la Ley 19 /2015.

Se tiene que notificar al deudor, con 20 días de antelación, en el domicilio que conste en el Registro

También se puede vender el bien hipotecado por convenio entre las partes y por medio de personas o entidad especializada. Cuando se siga el procedimiento por deuda garantizada con hipoteca sobre establecimiento mercantil, el edicto que se publica en el Portal de Subastas, indicará que el adquirente quedará sujeto a lo dispuesto en la Ley sobre arrendamientos urbanos, aceptando, en su caso, el derecho del arrendador a subir la renta por cesión del contrato.

3.2-Desarrollo de la Subasta

3.2.1.- Requisitos para pujar

Para poder participar en la subasta judicial, los licitadores, conforme el art. 647 LEC:

  • Se tienen que identificar de forma suficiente
  • Declarar que conocen las condiciones generales y particulares de la Subasta
  • Poseer la acreditación, que es consignar el 5% del valor de los bienes por medios electrónicos a través del Portal de Subastas.
  • Y en Subastas de bienes inmuebles, que aceptan además la subrogación en las cargas anteriores al crédito por el que se ejecuta, si el remate se adjudica a su favor.

El ejecutante sólo podrá tomar parte en la Subasta si hay licitadores, pudiendo mejorar las posturas, sin consignar. Sólo el ejecutante y los acreedores posteriores podrán ceder el remate a un tercero. Se realizará por la comparecencia de ambos ante el LAJ, previo o simultaneo al pago del precio del remate.

3.2.2.- Contenido del anuncio

El anuncio de la Subasta ahora se realiza en el Portal de Subastas, por edicto que expresará, la fecha, la oficina Judicial que sigue el procedimiento de ejecución, su número de identificación, la dirección electrónica que corresponda a la subasta en el Portal de Subastas, y en el caso de bienes inmuebles además, lo siguiente:

  • Identificación de la finca a subastar, sus datos registrales, y referencia catastral si la tuviera
  • Datos y circunstancias relevantes para la subasta
  • Y necesariamente la valoración que sirve de tipo para la subasta con la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, y su situación posesoria, o por el contrario, que el inmueble esta desocupado, si consta en el proceso de ejecución
  • Además la posibilidad de visitar el inmueble objeto de la subasta, si el poseedor quiere, conforme el art.669.3 LEC. Si consiente y colabora adecuadamente, el deudor puede solicitar al Tribunal una reducción de la deuda hasta el 2% del precio por el que se adjudicará la finca. El Tribunal decidirá la reducción dentro del máximo, atendida las circunstancias y previa audiencia al ejecutante por 5 días.

3.2.3.- Subasta electrónica, reglas

La Subasta será en el Portal dependiente de la Agencia Estatal BOE para la celebración de Subastas electrónicas, (http://subastas.boe.es/ ) Accederá cualquier Juzgado y el intercambio de información será de manera telemática. Cada Subasta tendrá un número de identificación único. La Subasta se abre transcurridos, al menos, 24 horas desde la publicación del anuncio en el BOE, con las siguientes reglas del art. 648 LEC.

  • Una vez abierta sólo se pueden realizar pujas electrónicas. El Portal informará durante su celebración de la existencia y cuantía de las pujas
  • Participarán los que estén dados de alta como usuarios por identificación con firma electrónica. A los ejecutantes se les identificará de forma que puedan comparecer en dicha subasta sin consignar
  • El ejecutante, ejecutado o el tercer poseedor podrán a través de la oficina Judicial que lleva la ejecución, enviar al Portal de Subastas toda la información sobre los bienes a subastar, informes de tasación, o documentación oficial que sea de interés para los licitadores
  • El Portal de Subastas se comunica con el Registro correspondiente para que expida la información registral electrónica de la finca, actualizada hasta el fin de la subasta. También si la finca está identificada en bases gráficas, se dispondrá la información de las mismas
  • Las pujas se realizan telemáticamente al Portal de Subastas, que devolverá un acuse técnico, con un sello del momento exacto de la recepción de la postura y de su cuantía. El postor debe indicar si puja en su nombre o de tercero, si reserva la cantidad consignada, por si el rematante no paga, y se aprueba el remate a su favor.
  • Las posturas se admiten:
    • Durante un plazo de 20 días naturales a la apertura
    • Por importe superior, igual o inferior a la más alta realizada, por si el licitador de la puja más alta, no consigna el resto del precio de adquisición
    • Si es del mismo importese prefiere la anterior en el tiempo
    • El Portal de Subastas sólo se publicará la puja más alta de entre las realizadas

3.2.4.- Terminación de la Subasta

La Subasta no se cierra hasta transcurrida 1 hora desde la última postura sí es superior a la mejor realizada, ampliándose el plazo inicial de 20 días naturales por un máximo de 24 horas, como establece el art.649 LEC. Se puede suspender, si el LAJ conoce que el deudor se ha declarado en concurso y lo comunica inmediatamente al Portal de Subastas.

Si se suspende la Subastas por más de 15 días se devuelven las consignaciones, y se publica nuevamente el anuncio, se hace una nueva Subasta

Cuando se acredita por resolución del Juez del concurso que los bienes no son necesarios para la continuidad de la empresa  o actividad profesional del deudor, seguirá. Con la fecha del cierre de la Subasta y a continuación del mismo, el Portal de Subastas remite a LAJ la información certificada de la postura telemática vencedora con identificación del licitador, también dirección de correo. Si éste no paga el precio ofrecido, a solicitud del LAJ el Portal le remitirá la información certificada de la siguiente puja por orden decreciente y la identidad del postor (si reservo la mejor postura). Terminada la subasta y recibida la información, el LAJ dejará constancia de la misma, expresando el nombre del mejor postor y de la postura que formuló.

3.2.5.- Posturas y aprobación del remate

Dirigida por el LAJ, se aprueba el remate a favor del mejor postor, cuando las posturas art. 670 LEC:

      • Son superiores o iguales al 70% del valor de tasación, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia
      • Es superior al 70% pero pagando a plazos, se le concede al deudor un plazo de 20 días para adjudicárselo, si no se aprueba por el mejor postor
      • Si las posturas son inferiores al 70% el ejecutado puede presentar un tercero que lo mejore en 10 días. No presentado se le da al ejecutante la opción en 5 días de adjudicarse el inmueble por el 70% o por la cantidad que le deba por todos los conceptos, si supera la mejor postura presentada. Ahora bien si es su vivienda habitual será al menos por el 60%
      • Superior al 50% o inferior, si el ejecutante tampoco la quiere, se aprobará la subasta por el mejor postor si al menos supera el 50% del valor de tasación o inferior cubra la cantidad ejecución, incluyendo intereses y costas.

Si la mejor postura tampoco cubre, el LAJ oye a las partes y puede aceptar el remate, y a la vista de las circunstancias resuelve o puede alzar embargo.   Aprobado el remate y consignado antes de 40 días, cuando proceda, la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate, se dictará decreto de adjudicación en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria.

Cuando la subasta queda desierta, el ejecutante puede adjudicarse el bien en los 20 días siguientes al cierre por

  • 50% del valor de tasación, o por la cantidad debida por todos los conceptos
  • Si es vivienda habitual será el 70% del valor de tasación, o por 60% si la cantidad debida es inferior a ese porcentaje. Cuando no ejercita este derecho, el LAJ a instancia del ejecutado alza el embargo.
Oposición a la ejecución hipotecaria

Causas de oposición

El deudor-ejecutado podrá oponerse a la ejecución, paralizando la ejecución por los siguientes motivos:

  • Procesales: Se aplican las normas generales relativas a la oposición por defectos procesales del art.559 (carecer el ejecutado del carácter o representación con que se le demanda, la falta de capacidad del ejecutante, etc), y la impugnación por infracciones legales en el curso de la ejecución, art. 562 de la LEC
  • O de fondo: Son los que la LEC admite de modo expreso en la ejecución hipotecaria, que los regula la ley en el art. 695 y que han sido modificados por la Ley 9/2015, dando más protección al deudor, como veremos a continuación.

6.2.- Motivos de fondo

El ejecutado si no está de acuerdo con la demanda de ejecución hipotecaria, podrá

En los 10 días siguientes a la notificación del auto despachando ejecución podrá oponerse por los siguientes motivos de fondo, suspendiendo la ejecución hipotecaria por:
    1. Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se acredite debidamente, (por ejemplo, con la escritura pública de carta de pago, o certificación expresiva de la cancelación de la hipoteca)
    2. En relación a la cantidad exigible, por error en la cuantía que le reclama. La deuda garantizada tiene que ser el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre el ejecutado y el ejecutante. Se puede dar en un contrato mercantil de una entidad de crédito o financiación donde se conviene que en caso de ejecución la cantidad exigible será la especificada en la certificación de la entidad acreedora
    3. Puede alegar que los bienes pignorados han sido sujetados a otra prenda, hipoteca mobiliaria o embargo, inscritos con anterioridad al gravamen que motivo el procedimiento, (por ejemplo, oposición por derecho preferente a del ejecutante), que se acredita con la certificación registral
  • Alegar carácter abusivo de alguna cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución, o que hubiese determinado la cantidad exigible.
    1. Está causa también

la puede apreciar el Juez 

    1. (aunque el ejecutado no la hubiere alegado), a tenor de la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, tras la

Sentencia  de 14 de marzo de 2013

     (dónde el ejecutado pretendía la declaración de nulidad de las cláusulas multidivisas contenidas en un contrato de préstamo hipotecario que ha sido declarado vencido anticipadamente, habiéndose instado su ejecución en un procedimiento de ejecución hipotecaria)

6.2.1.- Tramitación

Formulada la oposición por el ejecutado, el LAJ suspende la ejecución y convoca a las partes a unacomparecencia ante el Tribunal que dictó la ejecución, con 15 días de antelación. El Tribunal oye a las partes, admite los documentos si procede, y dicta por auto lo que estime procedente, dentro del segundo día. Si el Tribunal estima la oposición, sucede lo siguiente, dependiendo de la causa planteada por el ejecutado:

  1. Si alego extinción de la garantía, o sujetos a otros bienes, termina la ejecución, sin entrar a conocer los motivos de fondo
  2. Por error en la cantidad, el Juez fija la cantidad correcta por la que ha de seguirse la ejecución
  3. Si planteó el carácter abusivo de la cláusula, depende sí, la misma:
    • Fundamenta la ejecución, el Juez sobresee la ejecución
    • Si no, el Juez continúa la ejecución, sin aplicación de la cláusula abusiva

6.2.2.- Recursos

Contra el auto que ordene el sobreseimiento de la ejecución o la inaplicación de una cláusula abusiva, pueden las partes recurrir en Apelación (porque pone fin al incidente en la instancia), sólo si:

  • El Tribunal estima la oposición, porque ordena el sobreseimiento o la inaplicación de una cláusula abusiva
  • O cuando desestima la oposición, sólo, por no considerar abusiva la cláusula

Si el auto no se recurre, su efecto se suscribe al proceso de ejecución en que se dicte.

6.3.- Otras causas de suspensión

6.3.1.- Tercería de dominio

Regulada en el art. 696 LEC, el ejecutado puede pretender que el bien quede excluido del proceso de ejecución o que de la hipoteca se excluyan determinados bienes muebles. Se admite la tercería de dominio, si se acompaña con la demanda un título de propiedad de fecha anterior a la de la constitución de la garantía. Si los bienes se inscriben en algún Registro, deben estar inscritos a favor del tercero o de su causante con fecha anterior a la inscripción de la garantía. Lo acreditará con la certificación registral y que no está cancelado el asiento de dominio. Admitida dicha demanda de tercería, suspende la ejecución respecto de los bienes a los que se refiera, y si estos son sólo parte, podrán seguir el procedimiento respecto de los demás, si así lo pide el acreedor.

6.3.2.- Prejudicialidad Penal

La prejudicialidad penal será causa de suspensión, cuando el ejecutado acredite, conforme art.569 LEC, la existencia de causa criminal sobre cualquier hecho de apariencia delictiva que determine:

  • La falsedad del título ejecutivo
  • La invalidez o ilicitud del despacho de ejecución
  • O, en su caso, la falsedad de la certificación de la entidad acreedora de la que resulte la cantidad que sea objeto de reclamación

6.4.- No suspende la ejecución

Cualquier reclamación del deudor o el tercer poseedor o interesado, distinta de las anteriores o que versen sobre la nulidad del Título ejecutivo o sobre vencimiento, certeza extinción o cuantía de la deuda, continúan por el Juicio declarativo que corresponda, sin suspender el proceso de ejecución. El ejecutado, convertido en este caso en demandante, puede solicitar que se asegure la sentencia, con retención de todo o una parte de la cantidad que por la ejecución deba entregarse al acreedor. El Tribunal por providencia puede retener en base a documentos, hasta que finalice el proceso declarativo, si lo estima necesario. Si el ejecutado no tiene solvencia notoria el Tribunal exige previa y bastante garantía para responder de los daños y perjuicios que ocasione el acreedor.

Esta Web utiliza Cookies. Puedes ver la Política de Cookies aquí. Si continuas navegando estás aceptándola. Bienvenido a VOES C. Negocios    Ver
Privacidad
Abrir chat
Agradecemos su visita,
¿En qué podemos ayudarle?